武蔵浦和駅の東口ロータリーに面して建つ、地上38階・全334戸のタワーマンションです。2001年の竣工。
武蔵浦和でいちばん高い建物で、駅まで道のり約170m（徒歩2分）。雨の日でもほとんど濡れずに改札までたどり着けます。
ライブタワー武蔵浦和とは？
ライブタワー武蔵浦和は、2001年2月に完成した地上38階・総戸数334戸のタワーマンションです。武蔵浦和駅周辺の再開発で建てられたタワーのなかでも初期のもので、低層部に商業施設棟が併設されています。
中古の相場も上がっていて、2025年の成約は1㎡あたり78.5万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 埼玉県さいたま市南区別所七丁目6番8号 |
|---|---|
| 最寄駅 | 武蔵浦和駅（JR埼京線・JR武蔵野線） 道のり約170m・徒歩約2分 |
| 総戸数 | 334戸 |
| 竣工 | 2001年2月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造／地上38階建て |
| そのほか | 駅東口のロータリーに面し、低層部に商業施設棟を併設 |
※出典：東急リバブルのマンションライブラリー、ノムコムの掲載情報（2026年9月24日時点）
▼ ライブタワー武蔵浦和周辺の地図
ライブタワー武蔵浦和 5つのポイント
ライブタワー武蔵浦和の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
駅前のタワーなので、店が全部近いのが強みです。マルエツとオリンピックがどちらも徒歩2分。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| マルエツ | 約180m | 徒歩約2分 |
| オリンピック（スーパー） | 約190m | 徒歩約2分 |
| ローソン | 約250m | 徒歩約3分 |
| ヤオコー武蔵浦和店 | 約270m | 徒歩約3分 |
| MEGAドン・キホーテ武蔵浦和店 | 約400m | 徒歩約5分 |
※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。
ヤオコーは徒歩3分、MEGAドン・キホーテは徒歩5分。性格の違う4つの店を歩いて使い分けられます。
🚗 駐車場・共用施設
公開されている情報が限られているため、この項目は控えめの評価にしています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造・地上38階建て（武蔵浦和でいちばん高い建物） |
| 低層部 | 商業施設棟を併設 |
| 共用施設 | 公開資料では確認できず |
| 駐車場 | 台数・料金とも公開資料では確認できず |
※出典：東急リバブル・ノムコムの掲載情報（2026年9月確認）
築25年のタワーなので、大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高を必ず確認してください。タワーマンションは外壁に足場を組めず、ゴンドラなど特殊な工法が必要なぶん修繕費が高くなります。2回目の大規模修繕をどう計画しているかが判断材料です。共用施設と駐車場も内見で実物を見ておきましょう。
🎒 子育て・学区
さいたま市の通学区域一覧では、別所7丁目6番は浦和別所小学校・白幡中学校の学区です。
別所7丁目は番地で学区が分かれます。1・3・6〜10番は浦和別所小学校、2番は岸町小学校、11〜21番は浦和大里小学校（12〜14・16〜21番は中学校も内谷中学校）です。この物件は6番なので浦和別所小学校・白幡中学校になります。購入前に必ずさいたま市教育委員会で確認してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | さいたま市立浦和別所小学校（道のり約510m・徒歩約6分） |
| 中学校（通学区域） | さいたま市立白幡中学校（道のり約770m・徒歩約10分） |
| 近くの幼稚園 | 別所幼稚園（徒歩約2分） |
| 近くの保育園 | アスクむさしうらわ保育園（徒歩約2分） |
| 幼児教育 | Kids Duo International（徒歩約3分） |
※出典：さいたま市「さいたま市立小中学校通学区域一覧」（令和8年4月1日〜）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前にさいたま市教育委員会へ確認してください
小学校6分・中学校10分と、どちらも10分以内。武蔵浦和のタワーの中ではバランスのいい配置です。幼稚園と保育園も徒歩2分にあります。
子育て・住宅の支援は「さいたま市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
武蔵浦和はJR埼京線とJR武蔵野線が交わる駅です。埼京線の快速で池袋18分・新宿24分、大宮へも11分で出られます。
※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月24日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）
駅そのものの住み心地は「武蔵浦和駅の住みやすさ」で9項目採点しています。
🌊 災害リスク
国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | × | 0.5〜3mの浸水想定区域内 |
| 浸水が続く時間 | × | 12時間〜1日未満の想定区域内 |
| 高潮・津波 | ○ | 周辺に想定区域なし |
| 内水・土砂災害 | ○ | 周辺に想定区域なし |
| 地盤の揺れやすさ | × | 後背湿地で表層地盤増幅率2.36、標高約6.4m |
| 建物の耐震基準 | ○ | 2001年2月の竣工で、現行の基準 |
敷地は標高約6.4mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.36。想定最大規模の大雨では0.5〜3mの浸水が想定され、浸水が続く時間は12時間〜1日未満です。
高潮・津波・土砂災害の想定区域には入っていません。タワーマンションでは住戸そのものより電気設備が浸水して停電・断水・エレベーター停止になることが問題になるので、受変電設備の位置と止水対策を管理組合に確認してください。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や区の備えは「さいたま市南区の防災」にまとめています。
ライブタワー武蔵浦和で暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
ライブタワー武蔵浦和の相場｜借りる・買う・売る
購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。
🏙 購入するなら
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、さいたま市南区別所の2001〜2002年築の成約価格を並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 5件 | 72.0万円 | 3,300万円 |
| 2024年 | 8件 | 73.2万円 | 5,200万円 |
| 2025年 | 5件 | 78.5万円 | 5,100万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（さいたま市南区別所・建築年2001年/2002年、全66件）。建物名は公表されませんが、別所でこの築年の大規模マンションはこの物件が中心です。年ごとの件数が少ないため、価格の中央値は取引された住戸の広さに左右されます。
成約単価は1㎡あたり72万〜79万円。築25年で駅徒歩2分という条件を考えると、武蔵浦和では買いやすい水準です。
🏠 賃貸で借りるなら
334戸あるので、賃貸の募集も出ます。駅まで約170mという条件は単身・DINKSにも人気で、空きが出てもすぐ決まる傾向です。
💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
334戸あるので、同じ時期に似た住戸が売りに出ることもあります。階数・向き・眺望で価格が変わるので、複数の会社の査定を比べて決めましょう。
PR／ミライアス株式会社
ライブタワー武蔵浦和の口コミ・評判｜住民アンケートの結果
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住んでみての一言
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まとめ｜ライブタワー武蔵浦和は「駅まで約170m、武蔵浦和でいちばん高い38階タワー」
駅の東口ロータリーに面して徒歩2分。スーパーは2分、幼稚園と保育園も2分、学区の小学校は6分・中学校は10分。通勤も通学も買い物も、すべての距離を短くしたい家族に向いています。
気をつけたいのは、洪水0.5〜3mの浸水想定区域内であること、そして築25年で共用施設と駐車場の情報が公開資料で確認できないことです。
購入するなら、大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高、駐車場の空きと料金、電気設備の浸水対策を確かめておくのがおすすめです。
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主な出典（2026年9月確認）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」／さいたま市「さいたま市立小中学校通学区域一覧」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／Yahoo!乗換案内／OpenStreetMap／東急リバブル・ノムコムの掲載情報